Wohnungsübergabe: Protokoll, Renovierung & Tipps

Eine Vorbesichtigung — auch Vorabnahme genannt — findet einige Wochen vor dem eigentlichen Übergabetermin statt. Der Vermieter oder die Hausverwaltung geht mit Ihnen durch die Wohnung und hält fest, was bis zum Auszug noch erledigt werden muss. Das ist kein Pflichttermin, aber ein schlauer Schachzug.

Die Renovierungspflicht ist das Thema, über das Mieter und Vermieter am häufigsten streiten. Viele Mieter streichen die gesamte Wohnung — obwohl sie das rechtlich gar nicht müssten. Andere verweigern alles und bekommen Post vom Anwalt. Die Wahrheit liegt im Mietvertrag und in der aktuellen BGH-Rechtsprechung.

Schönheitsreparaturen: Was der BGH sagt

Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Urteilen (unter anderem VIII ZR 185/14) klargestellt: Starre Fristenklauseln sind unwirksam. Klauseln wie „Die Wohnung ist alle drei Jahre zu streichen" oder „Bei Auszug sind alle Räume in Weiß zu übergeben" sind ungültig — und zwar komplett, nicht teilweise. Wenn die Renovierungsklausel in Ihrem Mietvertrag unwirksam ist, müssen Sie beim Auszug gar nicht streichen.

Wirksam sind nur sogenannte weiche Fristenklauseln, die Formulierungen wie „im Allgemeinen" oder „in der Regel" verwenden. Selbst dann schulden Sie Schönheitsreparaturen nur, wenn Sie die Wohnung in einem unrenovierten Zustand übernommen haben und die Abnutzung über normalen Verschleiß hinausgeht.

Was zählt als Schönheitsreparatur?

Bunte Wände: Müssen Sie weiß streichen?

Ja — aber nur wenn die Wände bei Auszug in kräftigen, ungewöhnlichen Farben gestrichen sind. Wer rote, schwarze oder neongrüne Wände hinterlässt, muss sie in einem neutralen, hellen Farbton überstreichen. Das gilt unabhängig davon, ob die Renovierungsklausel wirksam ist. Grund: Kräftige Farben schränken die Vermietbarkeit ein und gelten als Beschädigung. Brauchen Sie dabei professionelle Hilfe, bieten wir Malerarbeiten als Teil des Umzugsservice an.

Das Übergabeprotokoll ist Ihr wichtigstes Dokument bei der Wohnungsabnahme. Ohne Protokoll steht Aussage gegen Aussage — und im Streitfall vor Gericht verliert meistens der, der weniger beweisen kann. Der Zustandsbericht hält den exakten Zustand jedes Raums zum Zeitpunkt der Übergabe fest.

Fotos als Beweismittel

Fotografieren Sie jeden Raum — Übersicht und Detailaufnahmen von Mängeln. Am besten mit eingeschaltetem Zeitstempel oder per Smartphone, das Datum und Uhrzeit in den EXIF-Daten speichert. Falls es später zu einem Streit über den Zustand der Wohnung kommt, sind Fotos neben dem schriftlichen Protokoll das stärkste Beweismittel.

Die Schlüsselübergabe markiert das offizielle Ende Ihres Mietverhältnisses. Ab dem Moment, in dem der Vermieter die Schlüssel entgegennimmt, endet Ihre Verkehrssicherungspflicht für die Wohnung — und die Mietzahlungspflicht, sofern der Mietvertrag abgelaufen oder die Kündigung des Mietvertrags wirksam ist.

Alle Schlüssel abgeben — wirklich alle

Zählen Sie vor dem Termin, wie viele Schlüssel Sie erhalten haben (steht im Mietvertrag oder Einzugsprotokoll). Haustür, Wohnungstür, Kellerschlüssel, Briefkastenschlüssel, Garagenschlüssel — jeder muss zurück. Haben Sie einen Schlüssel nachmachen lassen, gehört auch die Kopie dazu. Fehlt ein Schlüssel, kann der Vermieter den Austausch der gesamten Schließanlage in Rechnung stellen. Bei einem Mehrfamilienhaus mit Sicherheitsschloss wird das schnell vierstellig.

Zählerstände gemeinsam ablesen

Strom, Gas, Wasser, Heizung — lesen Sie alle Zählerstände am Tag der Übergabe gemeinsam mit dem Vermieter ab. Notieren Sie die Zählernummer und den aktuellen Stand im Übergabeprotokoll und fotografieren Sie den Zähler. Melden Sie die Ablesung anschließend Ihrem Energieversorger und Wasserwerk, damit die Endabrechnung korrekt erstellt wird. Wer das vergisst, zahlt unter Umständen für den Verbrauch des Nachmieters.

Die Kernfrage bei jedem Mangel: Gab es ihn schon beim Einzug, oder ist er während der Mietzeit entstanden? Und wenn er während der Mietzeit entstanden ist — handelt es sich um normalen Verschleiß oder um einen Schaden, den der Mieter verursacht hat?

Beweislast: Wer muss was beweisen?

Der Vermieter muss beweisen, dass ein Schaden während der Mietzeit entstanden ist und nicht schon beim Einzug existierte. Genau deshalb ist das Einzugsprotokoll so wertvoll: Es dokumentiert den Ausgangszustand. Haben Sie beim Einzug kein Protokoll erstellt, wird es schwieriger — aber nicht unmöglich. Fotos, Zeugenaussagen und der allgemeine Zustand der Wohnung können helfen. Wer sich gegen unberechtigte Forderungen wehren möchte, findet in unserem Artikel zur Mietminderung in der neuen Wohnung weitere Orientierung zu Mieterrechten.

Nach der Wohnungsübergabe beginnt das Warten auf die Kaution. Viele Mieter glauben, sie bekämen das Geld sofort zurück. Die Realität: Der Vermieter darf sich Zeit lassen — und unter bestimmten Umständen auch einen Teil einbehalten.

Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?

Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Die Rechtsprechung gewährt dem Vermieter eine „angemessene Prüfungsfrist" — in der Regel drei bis sechs Monate. In dieser Zeit prüft er, ob Schäden vorliegen, offene Nebenkosten existieren oder Mietrückstände bestehen. Bei der Nebenkostenabrechnung kann sich die Frist sogar auf zwölf Monate verlängern, weil die letzte Abrechnung erst nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellt wird.

Wofür darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Nebenkostenabrechnung: Nachzahlung oder Guthaben?

Die letzte Nebenkostenabrechnung kann den Vermieter berechtigen, einen Teil der Kaution einzubehalten. Der Abrechnungszeitraum endet meist am 31. Dezember. Ziehen Sie im September aus, kommt die Abrechnung für das laufende Jahr erst im Folgejahr — also möglicherweise erst 15 Monate nach Ihrem Auszug. Bis dahin darf der Vermieter einen angemessenen Betrag (orientiert an den Vorjahreskosten) von der Kaution einbehalten.

Streit bei der Wohnungsübergabe folgt immer denselben Mustern. Wer sie kennt, kann vorsorgen.

Wenn der Vermieter das Protokoll nicht unterschreibt

Das passiert — meist wenn der Vermieter sich Optionen offenhalten will. Sie können ihn nicht zwingen. Aber Sie können sich schützen: Bringen Sie einen Zeugen mit, der den Zustand bestätigt. Erstellen Sie ein eigenes Protokoll und senden Sie es per Einschreiben an den Vermieter mit der Bitte um Bestätigung oder Stellungnahme binnen 14 Tagen. Ihre Fotos mit Zeitstempel sind zusätzlich ein starkes Beweismittel.

Die Vorabnahme (oder Vorbesichtigung — siehe Abschnitt 1) ist kein Pflichttermin. Kein Gesetz schreibt sie vor, kein Mietvertrag kann Sie dazu zwingen. Trotzdem empfehlen Mietervereine und Rechtsanwälte sie ausdrücklich. Der Grund ist simpel: Sie gewinnen Planungssicherheit.

Zeitplan: Wann sollte was passieren?

Wer die fristlose Kündigung erhalten hat, muss schneller handeln — dann bleiben für all diese Schritte oft nur wenige Wochen statt Monate. Gerade dann lohnt sich professionelle Hilfe, um den Umzug und die Kosten im Griff zu behalten.