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Bezahlbarer Wohnraum in Berlin ist Mangelware. Der Wohnberechtigungsschein (WBS) öffnet die Tür zu Sozialwohnungen mit Mieten weit unter Marktniveau. Wer ihn bekommt, welche Einkommensgrenzen gelten und wie Sie tatsächlich eine WBS Wohnung finden – alles in diesem Ratgeber. Und wenn die Zusage kommt, hilft Ihnen ein erfahrenes Umzugsunternehmen Berlin beim reibungslosen Einzug.
Was ist ein Wohnberechtigungsschein (WBS)?
01Der Wohnberechtigungsschein – kurz WBS – ist eine amtliche Bescheinigung, die Haushalte mit geringerem Einkommen zum Bezug einer öffentlich geförderten Sozialwohnung berechtigt. Ohne WBS können Sie keine belegungsgebundene Wohnung in Berlin anmieten, selbst wenn sie leer steht.
Die rechtliche Grundlage bildet § 5 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) in Verbindung mit dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) und dem Berliner Wohnraumversorgungsgesetz (WoVG Bln). Die konkreten Berliner Einkommensgrenzen regeln die Ausführungsvorschriften Wohnberechtigungsschein (AV-WBS Berlin).
Historisch verfügte Berlin über rund 370.000 Sozialwohnungen (Ende der 1980er Jahre, Ost und West). Durch auslaufende Bindungsfristen sinkt die Zahl jährlich um mehrere tausend Einheiten. Die Folge: Auf eine freie WBS Wohnung kommen teils Hunderte Bewerber. Eine gute Umzugscheckliste hilft, den Überblick zu behalten, sobald eine Zusage kommt.
Wichtig: Der WBS gilt für ganz Berlin – nicht nur für den Bezirk, in dem er ausgestellt wurde. Sie können sich damit in Mitte genauso bewerben wie in Marzahn-Hellersdorf.
WBS-Typen: WBS 100, 140, 160 und 180
02Berlin unterscheidet vier WBS-Stufen. Die Zahl hinter „WBS" gibt an, bis zu wie viel Prozent der Bundeseinkommensgrenze (§ 9 Abs. 2 WoFG) Ihr Einkommen betragen darf. Je höher die Stufe, desto mehr dürfen Sie verdienen – aber desto höher fällt auch die Sozialmiete aus.
Einkommen liegt bei oder unter 100 % der Einkommensgrenze nach § 9 Abs. 2 WoFG.
Berechtigt zum Bezug aller Sozialwohnungen – alter und neuer Förderweg. Die niedrigsten Mieten bei höchster Förderung.
Einkommen liegt bis zu 40 % über der Einkommensgrenze.
Für Wohnungen im neuen Förderweg. Höhere Mieten als WBS 100, aber deutlich unter Marktniveau. Typisch bei Neubau-Sozialwohnungen.
Einkommen liegt bis zu 60 % über der Einkommensgrenze.
Für bestimmte geförderte Neubauwohnungen (Wohnungsbauförderungsbestimmungen WFB Berlin). Zielgruppe: mittlere Einkommen.
Einkommen liegt bis zu 80 % über der Einkommensgrenze.
Für Haushalte mit mittleren Einkommen, die am freien Markt trotzdem Schwierigkeiten haben. Mieten liegen nahe am unteren Marktsegment.
Warum so viele Stufen? Berlin hat die höheren WBS-Stufen eingeführt, um auch Haushalten mit mittlerem Einkommen Zugang zu bezahlbarem Wohnraum zu ermöglichen – das gilt auch für Studierende, die einen Studentenumzug planen. Die meisten Neubauförderungen sehen einen Mix aus verschiedenen WBS-Stufen vor.
Einkommensgrenzen für den WBS in Berlin
03Die entscheidende Frage: Wer bekommt einen WBS? Die Einkommensgrenzen beziehen sich auf das anrechenbare Gesamteinkommen nach § 9 WoFG – also nach Abzug von Werbungskosten, Freibeträgen und Pauschalen. Das tatsächliche Bruttoeinkommen darf daher deutlich höher liegen.
Anrechenbare Einkommensgrenzen (nach WoFG-Berechnung)
| Haushaltsgröße | WBS 100 | WBS 140 | WBS 160 | WBS 180 |
|---|---|---|---|---|
| 1 Person | 16.800 € | 23.520 € | 26.880 € | 30.240 € |
| 2 Personen | 25.200 € | 35.280 € | 40.320 € | 45.360 € |
| 3 Personen | 30.940 € | 43.316 € | 49.504 € | 55.692 € |
| 4 Personen | 36.680 € | 51.352 € | 58.688 € | 66.024 € |
| 5 Personen | 42.420 € | 59.388 € | 67.872 € | 76.356 € |
| je weitere Person | + 5.740 € | + 8.036 € | + 9.184 € | + 10.332 € |
Anrechenbares Gesamteinkommen pro Jahr nach § 9 Abs. 2 WoFG. Prozentsätze bezogen auf Bundeseinkommensgrenze.
Was bedeutet das als Bruttoeinkommen?
Durch die Abzüge bei der WoFG-Berechnung liegt das tatsächliche Jahresbruttoeinkommen (Arbeitnehmer) deutlich über den anrechenbaren Grenzen. Folgende Näherungswerte geben Ihnen eine Orientierung:
| Haushaltsgröße | WBS 100 (Brutto ca.) | WBS 140 (Brutto ca.) | WBS 180 (Brutto ca.) |
|---|---|---|---|
| 1 Person | ~25.200 € | ~35.300 € | ~45.400 € |
| 2 Personen | ~38.400 € | ~53.800 € | ~69.100 € |
| 3 Personen | ~47.000 € | ~65.800 € | ~84.600 € |
| 4 Personen | ~56.000 € | ~78.400 € | ~100.800 € |
Näherungswerte (Arbeitnehmer). Abweichungen durch individuelle Freibeträge möglich.
Freibeträge, die Ihr anrechenbares Einkommen senken
Pauschalen & Werbungskosten
Werbungskostenpauschale: 1.230 € pro erwerbstätiger Person. Pauschaler Abzug für Steuern und Sozialversicherung: bis zu 30 % des Einkommens. Das senkt das anrechenbare Einkommen erheblich.
Kinder & Sonderfälle
Kinderfreibetrag: ca. 600 € pro Kind. Freibetrag für Alleinerziehende: ca. 600 €. Freibetrag Schwerbehinderte: bis zu 4.500 € (ab GdB 80 oder GdB 50 mit Merkzeichen G/aG).
Fazit: Viele Berliner Haushalte sind WBS-berechtigt, ohne es zu wissen. Gerade Familien mit Kindern, Alleinerziehende, Senioren und Studenten profitieren von den Freibeträgen. Prüfen Sie Ihren Anspruch mit dem Rechner weiter unten.
WBS-Rechner: Bin ich berechtigt?
04Prüfen Sie mit wenigen Angaben, ob Ihr Haushalt die Einkommensgrenzen für einen Wohnberechtigungsschein in Berlin einhält – und für welche WBS-Stufe Sie sich qualifizieren.
WBS-Rechner Berlin
Unverbindliche Orientierung – keine Rechtsberatung
Hinweis: Dieser Rechner liefert eine erste Orientierung. Die tatsächliche Berechnung durch das Bezirksamt berücksichtigt weitere Faktoren wie Schwerbehinderten-Freibeträge, Unterhaltsleistungen und individuelle Werbungskosten. Die verbindliche Prüfung erfolgt im Rahmen des WBS-Antrags.
WBS beantragen in Berlin – Schritt für Schritt
05Der Antrag auf einen Wohnberechtigungsschein ist kostenlos und wird beim Bürgeramt (Wohnungsamt) des jeweiligen Bezirksamtes gestellt. So gehen Sie vor:
Das Formular „Antrag auf Erteilung eines Wohnberechtigungsscheins" erhalten Sie auf berlin.de oder direkt im Bürgeramt Ihres Bezirks. In vielen Bezirken ist auch eine postalische Zusendung möglich.
Personalausweis/Reisepass aller Haushaltsmitglieder, Einkommensnachweise der letzten 12 Monate (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheid, ALG-/Bürgergeld-Bescheid, Rentenbescheid, BAföG), Meldebescheinigung, ggf. Schwangerschaftsnachweis, Schwerbehindertenausweis, Sorgerechtsbeschluss, Aufenthaltstitel. Eine aktuelle SCHUFA-Auskunft sollten Sie ebenfalls bereithalten.
Persönlich beim Bürgeramt Ihres Bezirks oder – je nach Bezirk – per Post. Termin vorab online buchen spart Wartezeit. Der Antrag wird vom Amt für Bürgerdienste (Abteilung Wohnungswesen) bearbeitet. Nutzen Sie die Wartezeit, um Umzugskartons zu besorgen und den Umzug vorzubereiten.
Offiziell: 3–6 Wochen. In der Praxis je nach Bezirk und Auslastung: 4–12 Wochen. Einige Bezirke (Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg) sind stärker belastet als andere.
Der WBS ist ab Ausstellung 12 Monate gültig. Starten Sie die Wohnungssuche sofort – und beantragen Sie rechtzeitig (2–3 Monate vor Ablauf) eine Verlängerung, falls Sie noch keine Wohnung gefunden haben. Denken Sie bei einem Wohnungswechsel auch an die korrekte Kündigung Mietvertrag Ihrer alten Wohnung.
Vollständige Checkliste: Unterlagen für den WBS-Antrag
Zustehende Wohnungsgröße mit WBS
06Der WBS legt nicht nur fest, ob Sie eine Sozialwohnung beziehen dürfen, sondern auch wie groß sie sein darf. Informieren Sie sich vorab über den Mietspiegel Berlin, um die Mietpreise realistisch einschätzen zu können. Die Berliner Verwaltungsvorschriften definieren klare Obergrenzen nach Haushaltsgröße:
| Haushaltsgröße | Zimmeranzahl (ohne Küche) | Maximale Wohnfläche |
|---|---|---|
| 1 Person | 1–1,5 Zimmer | bis 50 m² |
| 2 Personen | 2 Zimmer | bis 60 m² |
| 3 Personen | 3 Zimmer | bis 75 m² |
| 4 Personen | 4 Zimmer | bis 85–90 m² |
| 5 Personen | 5 Zimmer | bis 95–105 m² |
| jede weitere Person | + 1 Zimmer | + 10–15 m² |
Sonderregelungen bei der Wohnungsgröße
Rollstuhlfahrer
Anspruch auf ein zusätzliches Zimmer bzw. ca. 15 m² mehr Wohnfläche. Barrierefreie Wohnungen werden bevorzugt vergeben.
Schwangere
Das ungeborene Kind wird ab Nachweis der Schwangerschaft als Haushaltsmitglied gezählt. Dadurch erhöht sich die zustehende Fläche.
Alleinerziehende
2,5–3 Zimmer je nach Alter des Kindes. Zusätzlicher Freibetrag bei der Einkommensberechnung und oft bevorzugte Vergabe. Wer zum ersten Mal allein zieht, findet hilfreiche Hinweise in unserer Checkliste für die erste eigene Wohnung.
WBS Wohnung finden in Berlin
07Den WBS zu haben ist die halbe Miete – im wahrsten Sinne. Die eigentliche Herausforderung beginnt bei der Wohnungssuche. Achten Sie bei jedem neuen Mietvertrag auf mögliche Fallen. Berlin verfügt über sechs landeseigene Wohnungsbaugesellschaften mit zusammen rund 350.000 Wohnungen. Sie sind Ihre wichtigsten Anlaufstellen.
degewo
Schwerpunkte: Neukölln, Treptow-Köpenick, Marzahn-Hellersdorf, Tempelhof-Schöneberg, Reinickendorf
Gewobag
Schwerpunkte: Spandau, Charlottenburg-Wilmersdorf, Reinickendorf, Mitte, Tempelhof
STADT UND LAND
Schwerpunkte: Neukölln, Treptow-Köpenick, Steglitz-Zehlendorf, Tempelhof-Schöneberg
Die wichtigsten Plattformen für WBS Wohnungen
Mietpreise bei WBS Wohnungen in Berlin
08Der Hauptvorteil einer WBS Wohnung: Die Miete. Je nach Förderstufe und Baujahr liegen die Nettokaltmieten teils 50 % unter dem Berliner Marktdurchschnitt. Wer genau wissen will, was ein Umzug in Berlin kostet, findet bei uns eine detaillierte Übersicht. Hier der Mietpreis-Überblick:
| Förderweg / WBS-Typ | Nettokaltmiete ca. | Vergleich freier Markt |
|---|---|---|
| Alter sozialer Wohnungsbau (Bestand) | 5,00–7,00 €/m² | Freier Markt Berlin (Neuvermietung): 13–17 €/m² |
| Neubau – WBS 100 (1. Förderweg) | 6,50–7,50 €/m² | |
| Neubau – WBS 140 (2. Förderweg) | 8,00–9,50 €/m² | |
| Neubau – WBS 160 (3. Förderweg) | 9,50–11,00 €/m² | |
| Neubau – WBS 180 | 10,00–12,50 €/m² |
Rechenbeispiel: Ersparnis mit WBS
WBS 100 – 60 m² Wohnung
Miete WBS: 60 × 6,50 € = 390 € nettokalt
Miete freier Markt: 60 × 14 € = 840 € nettokalt
Ersparnis: 450 € pro Monat / 5.400 € pro Jahr
WBS 140 – 75 m² Wohnung
Miete WBS: 75 × 8,50 € = 637 € nettokalt
Miete freier Markt: 75 × 14 € = 1.050 € nettokalt
Ersparnis: 413 € pro Monat / 4.950 € pro Jahr
Achtung Kostenmiete: Im alten sozialen Wohnungsbau (Förderprogramme vor 2014) wird die Miete als „Kostenmiete" berechnet. Diese spiegelt die tatsächlichen Gebäudekosten wider und kann bei hoch verschuldeten Bauten aus den 1970er–1990er Jahren paradoxerweise höher ausfallen als bei neueren Sozialwohnungen. Fragen Sie den Vermieter immer nach der konkreten Nettokaltmiete. Klären Sie außerdem frühzeitig die Nebenkostenabrechnung Ihrer alten Wohnung.
Dringlichkeitsschein & Sonderregelungen
09Wer sich in einer besonders schwierigen Wohnungssituation befindet, kann zusätzlich zum WBS einen Dringlichkeitsschein beantragen. Dieser bewirkt eine bevorzugte Vermittlung durch das Bezirksamt und die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften.
Wer erhält einen Dringlichkeitsschein?
Akute Notlagen
Obdachlose oder von Obdachlosigkeit Bedrohte (z. B. nach Räumungsklage), Opfer häuslicher Gewalt (mit Nachweis, z. B. über Frauenhaus), Personen aus betreuten Wohnformen (z. B. Geflüchtete mit Anerkennung, die aus Unterkünften ausziehen). Auch Empfänger von Sozialleistungen können unter bestimmten Voraussetzungen einen Bürgergeld Umzug genehmigt bekommen.
Familiäre Härtefälle
Schwangere in unzumutbaren Wohnverhältnissen, Familien mit Kindern in krass überbelegten Wohnungen, Alleinerziehende ohne angemessenen Wohnraum. Die soziale Wohnhilfe des Bezirksamts berät und unterstützt bei der Vermittlung. Oft hilft es, nicht benötigte Möbel vorübergehend in einer Einlagerung unterzubringen.
Geschützte Marktsegmente
Die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften reservieren im Rahmen einer Kooperationsvereinbarung mit dem Berliner Senat Kontingente für besonders dringliche Fälle. Diese „geschützten Marktsegmente" umfassen:
Senioren (ab 60/65)
Vorrang bei barrierefreien und seniorengerechten Wohnungen. Spezielle Seniorenwohnhäuser bei degewo, HOWOGE und GESOBAU. Für den Umzug empfiehlt sich ein professioneller Seniorenumzug.
Schwerbehinderte
Bevorzugte Vergabe rollstuhlgerechter Wohnungen. Erhöhter Freibetrag (bis 4.500 €) bei der Einkommensberechnung, zusätzlicher Raum.
Geflüchtete
Personen mit anerkanntem Aufenthaltsstatus sind WBS-berechtigt. Die Gesellschaften halten Kontingente für die Unterbringung vor.
Tipp: Wenn Sie einen Dringlichkeitsschein erhalten, wenden Sie sich direkt an die soziale Wohnhilfe Ihres Bezirksamts. Diese kann konkrete Wohnungsangebote der landeseigenen Gesellschaften vermitteln – ein Weg, der effektiver ist als die Suche auf eigene Faust.
WBS Wohnungen nach Berliner Bezirk
10Die Chancen auf eine WBS Wohnung unterscheiden sich in Berlin massiv je nach Bezirk. In den Innenstadtlagen kommen auf eine freie Wohnung Hunderte Bewerber. In den Randbezirken ist die Lage entspannter. Hier ein Überblick, wo die Chancen am besten stehen:
Flexibilität zahlt sich aus: Wer seinen Suchradius auf Marzahn-Hellersdorf, Reinickendorf oder Spandau erweitert, hat deutlich bessere Chancen. Die Anbindung an die Innenstadt ist über S- und U-Bahn oft besser als gedacht – und der Umzug mit einem professionellen Umzugsunternehmen ist schnell erledigt.
Neubau mit WBS – Kooperative Baulandentwicklung
11Seit 2014 verfolgt Berlin das „Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung" (§ 11 BauGB). Bei neuen Bebauungsplänen müssen mindestens 30 % der Wohnfläche als geförderter Wohnraum (WBS-pflichtig) errichtet werden – das gilt für private wie öffentliche Bauträger.
Die Investitionsbank Berlin (IBB) vergibt die Förderdarlehen für den Neubau. Die Bindungsdauer beträgt typischerweise 20–30 Jahre, in denen die Wohnungen nur an WBS-Inhaber vermietet werden dürfen.
Aktuelle Neubaugebiete mit WBS-Wohnungen
Europacity / Heidestraße
Großes Neubauquartier nördlich des Hauptbahnhofs. Ca. 30 % WBS-Wohnungen, gemischte Förderstufen.
Schumacher Quartier
Ehemaliges Flughafengelände TXL. Geplant: ca. 5.000 Wohnungen, erheblicher WBS-Anteil. Holzbauquartier. Bei Neueinzug lohnt sich eine professionelle Küchenmontage.
Blankenburger Süden
Geplant: ca. 6.000 Wohnungen. Einer der größten Neubaustandorte Berlins. WBS-Anteil gemäß Berliner Modell.
Siemensstadt Square
Geplant: ca. 2.700 Wohnungen auf dem ehemaligen Siemens-Gelände. WBS-Anteil vorgesehen.
Buckower Felder
Neubaugebiet am Stadtrand mit WBS-Anteil. Gute ÖPNV-Anbindung geplant. Vor dem Einzug kann eine Entrümpelung der alten Wohnung sinnvoll sein.
Adlershof / Johannisthal
Neubauprojekte verschiedener Bauträger. WBS-Anteil durch kooperative Baulandentwicklung gesichert. Frische Malerarbeiten sorgen beim Einzug für ein gepflegtes Erscheinungsbild.
12 Tipps für die WBS-Wohnungssuche in Berlin
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